Od ledna roku 2014 vstoupil v platnost nový občanský zákoník. Tyto změny přicházejí i v oblasti převodu nemovitostí a v nájemním vztahu. Pojďme se blíže podívat, čeho se týká.
Stavba jako součást pozemku
Asi nejvíce diskutovanou změnou je to, že stavba již nebude samostatnou věcí, ale stane se součástí pozemku. Při převodu se tak bude převádět pozemek se všemi jeho součástmi. Toto již slyšel jistě každý vás. Projděme si některá úskalí.
Jiný majitel stavby a pozemku
Od ledna se nesloučí, pouze zde vznikne předkupní právo.
Např. Věcné břemeno dožití, zástavní právo pouze na domě
V tomto případě se také stavba nesloučí s pozemkem, neboť by věcné břemeno zaniklo, což není žádoucí.
LV
Pokud nedojde na listu vlastnictví ke změně (vkladu) nic se nemění (na LV). Po změně se stavba stane součástí i na katastru. Poté poznám, že na pozemku je stavba tím, že bude zapsaná pod způsobem využití parcely.
Předkupní právo
Pokud prodávám dům a vlastník pozemku je někdo jiný, je třeba nejprve nabídnout prodej jemu a to za cenu, za kterou se poté bude prodávat. Ten má na vyjádření 2 měsíce. Pokud odmítne. Já prodám někomu jinému. A ten kdyby chtěl prodat, opět musí nabídnout vlastníkovi pozemku.
Klasické předkupní právo jak ho známé u spolupodílnictví už bude platit pouze, pokud podíl nabiji právní skutečností, kde nemohu ovlivnit svá práva a povinnosti (např. dědění, dar apod.). A to 6 měsíců od této skutečnosti.
Kupní smlouva
- Rozhodující pro přechod nebezpečí škody na věci je okamžik převzetí!
- Možnost vedlejších ujednání ve smlouvě.
- Upravuje práva při vadách nemovitostí (např. skrytá vada se může nárokovat až 5 let zpětně).
Bytové spoluvlastnictví
- V kupních smlouvách bude potřeba rozlišovat, zda je bytová jednotka zapsána podle nového občanského zákoníku či podle zákona o vlastnictví bytu (do r. 2013).
- Důležitá změna přijde pro společenství vlastníků, která by si měla upravit své stanovy.
- Pozor SVJ nebude vznikat již automaticky, ale bude třeba ho založit v domě, kde je více jak 5 bytových jednotek a 3 různí vlastníci.
Katastr nemovitostí
- Katastr se stává veřejným seznamem.
- Veškeré změny, zániky, uznání apod. se zapisují vkladem a tudíž jsou zpoplatněny (každý jednotlivě!)
- Na katastr se již nebude dokládat o 2 smlouvy více než je účastníků, ale pouze jeden stejnopis předmětné smlouvy. Zúčastněným stranám, tak již nepřijde po převodu nemovitosti žádná KS , ale pouze vyrozumění o zápisu, to by se také pravděpodobně mělo dokládat na FÚ (při podání přiznání).
- Jako ochrana proti podvodným zápisům zde vznikne lhůta 20 dnů. Což jsme již rozebírali ZDE
Zástavní právo
V oblasti zástavního práva vzniklo také mnoho změn.
- Důležitá změna ke zmínění, již se nebude muset dávat zástava na prodávajícího, zřídí se budoucí zástava s kupujícím, který se vnese do katastru až po zapsání nového vlastníka.
Věcná břemena
- Věcná břemena se budou dělit na věcná břemena služebnosti a reálná břemena. Na základě toho vzniklo mnoho nových břemen, o kterých se můžete dočíst na odkazu výše.
Nájem
I nájem se nám začlenil do občanského zákoníku a s tím přišla i nová práva a povinnosti.
- Od 1.1.2014 se všechny nájemní smlouvy řídí novou úpravou s výjimkou nájmu věcí movitých a pachtu.
- Pokud je nájem delší než 50 let, má se za to, že je stanoven na dobu neurčitou (nad 50 let).
- Pronajímatel nemůže vypovědět při změně vlastnictví nájem bytu , ve kterém nájemce bydlí.
- Kauce se nazývá jistota.
- Možno dojednat každoroční zvyšování nájemného či ho vyloučit.
- Nájemce má právo chovat v bytě zvíře, které nepůsobí nepřiměřeně velké obtíže (nepotřebuje souhlas majitele!).
- Možnost výpovědi pronajímatele bez výpovědní doby pokud nájemce porušuje povinnosti zvlášť závažným způsobem (3 měsíce neplatí, poškozuje byt).
Nebytový prostor
- Opouští se od tohoto názvu, nemusí mít písemnou formu.
Daňové souvislosti rekodifikace
- Darování a dědění jsou včleněny pod daň z příjmu.
- Nový zákon o DPH.
- Vznik daňových informačních schránek.
- Vznik daně z nabytí nemovitých věci (dříve daň z převodu nemovitostí) – více o ni ZDE